국토교통부는 11월 3일 국무회의에서 「건축법 시행령」 일부개정안이 의결됐으며, 오는 11월 12일부터 시행할 예정이라고 밝혔다. 이번 개정은 정부가 지난 8월 13일 발표한 주택 신속공급 방안의 후속 조치로, 다세대·다가구주택의 면적과 층수 제한을 완화하는 것이 핵심이다.
가장 큰 변화는 건축 가능한 면적의 확대다. 다세대·다가구주택의 면적 제한은 기존 660㎡에서 1,000㎡로 약 51.5% 늘어난다. 다가구주택의 층수 제한도 기존 3개 층 이하에서 4개 층 이하로 상향된다. 1990년대 이후 30년 이상 유지된 건축기준이 변경되는 것이다.
그동안 다세대·다가구주택은 용적률 등 다른 건축기준을 충족하더라도 면적과 층수 제한 때문에 대지를 충분히 활용하기 어려웠다. 국토교통부는 이번 규제 완화로 중·대규모 대지에서 증축이나 재건축을 통한 주택공급이 확대될 것으로 기대하고 있다. 다세대주택에 설치하는 주민공동시설에 대해서도 건축위원회 심의를 거쳐 용적률을 완화할 수 있도록 했다.
일조권 관련 건축기준도 달라진다. 기존에는 정북방향 일조권 확보를 위해 건물 높이가 10m를 초과하면 상층부를 사선형으로 설계해야 하는 제약이 있었다.
오는 11월 12일부터는 개정 건축법에 따라 높이 10m 초과~17m 이하 구간에 5m 고정 이격기준이 적용된다. 이에 따라 건축설계의 자율성과 내부공간 활용도가 개선될 것으로 예상된다.
천안·아산 지역에서도 다가구주택이나 다세대주택을 신축·증축하려는 토지 소유자에게 관심을 끌 만한 변화다. 특히 천안 두정동·백석동과 아산 배방·탕정 등 기존 주거지역의 토지 활용 가능성을 검토할 때 새로운 건축기준을 살펴볼 필요가 있다.
다만 면적 제한이 1,000㎡로 확대됐다고 해서 모든 토지에 해당 규모의 건축이 허용되는 것은 아니다. 실제 건축 가능 규모는 해당 토지의 용도지역, 건폐율, 용적률, 높이 제한 등 개별 조건에 따라 달라진다.
매수자는 기존 다가구주택이나 다세대주택의 증축 가능성을 가격에 반영하기 전에 건축물대장과 토지이용계획을 확인해야 한다. 매도자 역시 규제 완화만을 근거로 토지가격 상승을 단정하기 어렵다.
임대사업 목적이라면 예상 임대수익뿐 아니라 건축비와 유지관리비, 임대수요까지 함께 검토해야 한다. 이번 개정의 핵심은 건축 가능성 확대이며, 개별 부동산의 사업성과 수익성은 별도로 판단해야 한다.
문의([가든라움 부동산금맥]): [010-9208-3590]
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